מדריך חובה לקונים דירה – שלב אחרי שלב
בשעה טובה ומוצלחת החלטתם לרכוש את הדירה הראשונה שלכם , מזל טוב .
תכנון אסטרטגיית הקנייה היא הדבר בחשוב ביותר שיש לעשות בתחילת התהליך של קניית הדירה .
על מנת שהתהליך יעבור בשלום ובצורה הטובה ביותר ויניב את התוצאה המתבקשת – קניית דירה במחיר נכון ודירה שמתאימה לצרכים שלנו אנו
חייבים לבדוק את עצמנו , לבדוק את מחירי השוק ולבדוק כמה כסף יש לנו להרפתקאה הנהדרת הזו .
חשוב לדעת מה לחפש , איך לחפש , איפה לחפש , ועם מי לחפש .
איך להתנהל מול הרשיות , מול מתווכים , מול עורכי דין ומהם התשלומים הנוספים שחשוב להכיר בדרך לדירה המיוחלת .
לאחר מעל 13 שנים של נסיון במכירה ובקנייה של דירות ללקוחות מרוצים ומאושרים אני שמח להציג בפניכם את המדריך המלא והמפורט ביותר לקניית דירה .
לתכנון את אסטרטגיה בצורה מיטבית חשוב שנדע לשאול את עצמנו את השאלות הנכונות ולענות תשובות מדויקות .
צורך .
מהו הצורך שלנו בבית החדש שאותו אנחנו מעוניינים לרכוש?
- כמה חדרים זקוקים לנו ?
- האם אנחנו משפחה גדולה אז אנחנו צריכים בית גדול עם 4-5 חדרים ובטח גם גינה לילדים ?
- אם אנחנו זוג צעיר אז דירה קטנה של 3 חדרים שתתאים לנו בשלב הראשוני של בניית החיים לשנים הראשונות ?
- האם אנחנו מארחים המון אז חשוב לנו סלון גדול או אולי גינה גדולה?
- האם אנחנו יכולים להסתפק במרפסת קטנה לקפה בסוף היום ?
- האם חשוב לנו מחסן ? חניה ?
- האם הדירה היא לטובת השקעה ? או למגורים ?
- עד איזה קומה אנחנו מוכנים לקנות במידה ואין מעלית ?
- האם דירת קרקע זו אופציה עיקרית או ממש לא?
- האם חשוב לנו שהדירה תהיה נגישה ?
אזור מגורים :
איפה אתם רוצים לגור?
- האם חשוב לכם לגור באזור מרכזי עם החיסרון של הרעש והיתרון של הקרבה להכול ?
- האם חשוב לכם לגור ליד בית הספר של הילדים ? ליד מתחמי הבלוי של העיר ?
- האם חשוב לכם לגור ליד מתחמי הבלוי של העיר ?
- האם חשוב לכם לגור ליד ההורים או רחוק מההורים ?
- האם חשוב לכם לגור בשכונה קהילתית או במושב מרוחק עם היתרון של השקט והשלווה ?
- האם חשוב לכם לגור באזור דתי ? לא דתי ?
- האם חשוב לכם לגור בקרבת בתי כנסת?
- האם אתם ניידים עם רכב או חשוב לכם בקרבת תחבורה ציבורית ?
- האם חשוב לכם לגור באזור עם זוגות צעירים וילדים או באזור וותיק יותר ?
מטרת הקניה:
השקעה או מגורים .
בדירה להשקעה אנו צריכים לשאול את עצמנו בראש ובראשנה מה מטרת ההשקעה ?
האם השקעה פרותית ? כלומר לקנות נכס במחיר נמוך ולצפות לעליית מחירים ולמכור את הדירה עוד כמה שנים ברווח ?
האם השקעה פנסיונית ? כלומר לקנות נכס שעתיד להיות מושכר ובכמה שיותר גבוהה לתקופה ארוכה כאשר המטרה של הדירה הינה הכנסה פאסיבית כל חודש מהשכירות של הדירה .
בשתי המטרות הללו אנו צריכים לשאול את עצמנו :
- מהם מחירי השכרות באזור ?
- מה הם הביקושים של הדירה לשכירות ?
- מה הצפי של עליית המחירים בשנים הקרובות ?
- האם ישנם תוכניות עתידיות כגון רכבת קלה באזור הדירה , פרויקט בינוי פינוי או תמ"א 38 .
- האם יש תב"ע לתוספות בניה או לבניית מרפסת?
- האם יש ביכולתנו לקנות דירה בעיר אחרת שרחוקה מאיתנו או מעדיפים לקנות דירה להשקה קרוב אלינו – עם היתרונות והחסרונות של הדבר .
ואלי אפשר לשלב גם דירה למגורים עם יחידת דיור מניבה . - למי תתאים הדירה להשכרה ? לזוגות צעירים ? לדתיים ? למשפחות גדולות ? לסטודנטים ?
כל תשובה לשאלה הזו תשנה את אופי הדירה להשקעה שנרכוש , לדוגמא
אם אני מעוניין להשכיר לסטודנטים אז חשוב מאוד שהדירה תתאים לשותפים ושתהיה קרובה
לאוניברסיטה או ו לתחב"צ.
אם אני מעוניין להשכיר למשפחות אז חשוב שלדירה תהיה מרפסת , בקומה לא גבוה במידה ואין מעלית , וקרובה לתחב"צ לבתי ספר וגני ילדים .
תקציב:
כמה כסף יש לנו לקניית הבית ?
יש חלום ויש מציאות, אני מניח שהחלום של כולנו זה לגור בבית פרטי עם נוף ליער או באיזה פנטהאוז מפנק באזור אורבני מטורף עם 6 או 8 חדרים עם גינה או מרפסת ענקית שנוכל לארח את כל החברים למנגל כל חמישי בערב.
ובמציאות יש לנו תקציב לדירת 3 חדרים בקומה רביעית ללא מעלית.
ולכן חשוב מאוד בטרם התחלת התהליך ושבירת הרגלים במציאת הדירה הנכספת לשבת עם הבנקאי ולהבין כמה כסף יש לכם לצורך רכישת הדירה .
- השלב הראשון : לארגן את ההון העצמי שלכם ולהבין במספר מדויק כמה הון עצמי יש לכם.
בפיקדונות , בחסכונות , בעזרה מההורים , בקרן השתלמות שעתידה להיפתח בתקופה הקרובה וכן גם בהלוואות שניתן לקבל ממקום העבודה (אם כי הלוואות כדאי לשמור לשלב הסופי ולא להסתמך עליהם מלכתחילה). - השלב השני : פגישה עם יועץ משכנתאות פרטי או בבנק למשכנתאות להוצאת אישור עקרוני מהבנק לקבלת משכנתא .
שימו לב !!!
בשלב הראשוני הבקשה לאישור עקרוני הינה על סמך שאלות של הבנק על גובה הכנסה ושאלות על מצבכם הפיננסי – אם חזרו ציקים וכו'
ללא בקשה להוכיח את גובה ההכנסה – תהיו מדויקים כמה שיותר על מנת שבקבלת המשכנתא לא יהיה לכם בעיה – כל שקל מחושב .
באישור העקרוני העיקרי שהבנק יעשה על מנת להלוות לכם את המשכנתא הוא ידרוש את כל המסמכים הנדרשים כגון תלושי שכר ותלושי בנק מהחודשים האחרונים ,
במידה ולא הייתם מדויקים באישור העקרוני הראשוני הוא פשוט לא יהיה מחייב מבחינת הבנק וזה עלול לייצר בעיות שכן בשלב של קבלת המשכנתא תהיו כבר לאחר חתימת חוזה מחייב על הדירה.
במידה ותעזרו במשכנתא כמו כל עם ישראל חשוב להבין כמה כסף אנחנו יכולים לקבל מהבנק וכמה כסף אנחנו צריכים להביא מהבית – הון עצמי .
הון עצמי – הכסף שיש לכם כרגע בפיקדונות , בעזרה מההורים , בקרן השתלמות שצריכה להשתחרר וכו . כלומר הכסף שיש לכם כרגע ובעתיד הקרוב ונזיל לטובת קניית הדירה .
משכנתא – מימון בנקאי לרוב( גם חברות ביטוח כגון גלל נותנות משכנתא ) שבתמורה לריביות על הכסף ושעבוד של הדירה החדשה ילווה לכם כסף לקניית הדירה .
על מנת לקבל את המשכנתא הבנק המלווה יעריך באמצעות שמאי מטעמו אבל על חשבונכם את ערך הדירה וממחיר השמאות המתקבל הבנק יהיה מוכן להלוות עד 70 אחוז מערך הדירה .
שימו לב כי השמאי מגיע רק לאחר חתימת החוזה על הבית החדש ובמידה והוא יעריך את הבית במחיר נמוך ממחיר הקניה ה 70% אחוז שהבנק מלווה יקטן ביחס למחיר הדירה וצריך לדעת להיערך גם למצב כזה .
הבנקים מאפשרים לבצע שמאות מוקדמת בטרם קניית הנכס ובמידה והשמאי מקובל על הבנק הוא יתחשב בשמאות המוקדמת לקבלת המשכנתא במקום השמאות הרגילה .
חשוב לציין כי מחיר של שמאות מוקדמת יקר משמעותית משמאות רגילה שמתבצעת לאחר הקניה אך היתרון הגדול שאין הפתעות של חוסר במימון ועמידה בהתחייבות.
על מנת שהבנק ילווה את 70% למימון הבית הוא דורש מס רב של בקשות כאשר ישנם בקשות עיקריות:
א. תשלום הון עצמי מצידכם של 30% מגובה הנכס בטרם שחרור ההלוואה של הבנק .
ב. החזר ההלוואה החודשי לא יעבור ב 1/3 את ההכנסות של הלווים .
לדוגמא :
דירה בשווי : 1.000.000 ₪ 100% משווי הנכס
הון עצמי : 300.000 ₪ 30% משווי הנכס
משכנתא : 700.000 ₪ 70% משווי הנכס.
נניח והחזר החודשי יעמוד על 4000 ₪ והלווים משתכרים ביחד 12,000 ₪ המשכנתא תאושר .
במידה והחזר החודשי גבוה מ 4000 ₪ או לחלופין המשכורות של הלווים נמוך מ 12,000 ₪ ההלוואה לא תאושר אך יהיה ניתן לקבל סכום קטן מ 700 אלף שח או לחלופין לפרוס את הלוואה ליותר שנים עד 30 שנה במטרה להקטין את גובה ההחזר החודשי.
( קחו בחשבון שלגיל הלווה יש משמעות מבחינת ביטוח המשכנתא ומבחינת הפריסה לשנים .
ככל שגיל הלווה גדול יותר הפריסה תהיה לפחות שנים וביטוח במשכנתא יתייקר)
בנוסף הבנק המלווה בודק את הלווים שחשבונם לא מעוכל , שלא חזרו המחאות או העברות בנקאיות ובגדול שהם לא כאלו שעלולים לייצר לו בעיות .
ביטוח משכנתא:
ביטוח משכנתא הינו ביטוח שמבטח את הבנק במידה והלווה לא יוכל להשלים את תשלומי המשכנתא מסיבות שאינם תלויות בו כגון הריסה של הבית או מוות של אחד הלווים .
ביטוח משכנתא מחולק ל 2 ביטוחים :
- ביטוח חיים – מבטח את הבנק שבמידה ואחד הלווים ימות בטרם עת וההכנסות ירדו כתוצאה מהמוות של אחד הלווים , הביטוח יכסה את יתרת ההלוואה לבנק , ובכך תסתיים ההלוואה של הלווים והבנק מכוסה שקיבל את מלוא התמורה עבור ההלוואה .
- ביטוח מבנה : מבטח את הבנק במידה ונגרם נזק קשה לדירה כגון הצפה רצינית , רעידת אדמה וכו' שבו הנכס נהפך ללא ראוי למגורים ,
הרציונל של הביטוח שהלווה אם לא יכול להתגורר בבית לא יהי לו יכולת או רצון לשלם את המשכנתא – הרי אין בית .
בביטוח מבנה הביטוח ידאג לתקן את הנזק שנגרם לבית במטרה להחזיר אותו מחדש לשימוש למגורים .
ניתן לשלם את ביטוח המשכנתא בחברות ביטוח חיצוניות ואף עדיף שכן הביטוח זהה והמחיר זול משמעותית מהביטוח שהבנק עושה .
ועדיין .. קחו בחשבון שישנו תוספת על תשלומי המשכנתא של בין עשרות למאות שקלים תלוי בגובה ההלוואה.
דירה מקבלן או דירה מיד 2 ואולי דירה לשיפוץ:
דירה מקבלן:
ישנם המון קונים שמעדיפים לקנות דירה מקבלן.
מתרגשים מקבלת הדירה החדשה וכל השינויים שנעשו בדירה נעשתה על ידם ולא טלאי על טלאי .
שימו לב בקניית דירה מקבלן במס נקודות :
- זמן המסירה של דירה מקבלן בד"כ ארוך יותר מזמן פינוי רגיל – אם אתם צריכים לפנות את הדירה שלכם שימו לב שאתם מוצאים פתרון דיור חלופי והקדשתם תקציב נוסף לעניין .
- בדקו שלקבל יש היתר בניה בפועל לבנייה של הבניין
- בדקו שלקבלן יש בנק מלווה שכל התשלומים מעוברים דרך בנק המלווה ולא ישירות לקבלן .
- שימו לב למדדים השונים שחלים בקניה מקבלן כגון מדד תשומות הבניה ומדד המחירים לצרכן
- חישוב השטחים של הדירה מקבלן שונה מחישוב שטחים מדירות יד שניה
קבלנים משתמשים בשיטת מדידה שנקראת " נטו פלדלת" שלמעשה מודדת את השטח הברוטו של הדירה כולל הקירות החיצונים ללא התחשבות בקירות הפנים –
בד"כ מדידה כזו גדולה משמעותית ממדידה של הטאבו או בארנונה ( בירושלים) שכן המדידה בטאבו ובארנונה היא משטחים פנימיים בלבד ובארנונה גם לא כולל את שטח של הקירות הפנימיים .
דירה מיד 2 :
קניית דירה מיד 2 בטוחה יותר מבחינת הנראות של הדירה , אתם רואים את הדירה פיזית וכמעט לא נדרש מכם לדמיין איך תראה את הדירה,
בנוסף לרוב בדירות יד 2 משודרגות במזגנים , במטבח משודרג , ובתוספות שנעשו על ידי המוכרים – תוספות שיעלו לכם כסף בבניה חדשה וכאן הם במחיר הדירה.
בקניה מיד 2 בניגוד לדירה מקבלן ששם מקבלים ערבויות ובנק מלווה על התקדמות הבניה בדירות מיד שניה אנו עושים עסקה מול מוכרים פרטיים שפרטי המוכרים ובפרטי הנכס רשומים בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל ובחברה המשכנת .
חשוב לוודא כיצד הנכס רשום ואיפה, ומה רשום בהצמדות של הנכס .
רישום בטאבו :
המצב האופטימלי שבוא הנכס נרשם .
- רשום כמה מטרים הדירה .
- האם יש מרפסת וכמה מ"ר .
- האם יש חניה וכמה מ"ר.
- האם יש מחסן וכמה מ"ר.
- מי הבעלים של הנכס – שמות ומספרי ת"ז וחשוב לוודא שמי שרשום בטאבו הוא זה שמוכר לנו את הדירה .
- ניתן להוציא נסח טאבו בעלות של 15 שקלים בקישור הבא: https://www.gov.il/he/service/land_registration_extract
רישום ברשות מקרקעי ישראל:
נפוץ בד"כ בדירות חדשות עד 4-5 שנים או בדירות שהקבלן לא העביר את רישום הדירה לטאבו מסיבות טכניות , מנהלתיות או פשיטת רגל וכד'.
- על מנת לקנות דירה שהרישום ברשות מקרקעי ישראל יש צורך לקבל מהמוכר 2 מסמכים המעדים כי הדירה בבעלותו :
- אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל
- ואישור זכויות מהחברה המשכנת ( הקבלן)
בלי 2 האישורים הללו לא ניתן לקנות את הנכס .
באישורי הזכויות של המנהל ושל מקרקעי ישראל מופיע שמות הבעלים , מ"ר הדירה והצמדות .
במידה ויש עיקולים על הנכס בד"כ גם יהיה רשום על גבי אישורי הזוכיות סכום ועבור מי העיקול שיעבוד .
בדירות שהרישום הוא במנהל ולא בטאבו כדאי גם לבקש מבעלי הנכס לראות את חוזה המכירה שלהם מול הקבלן או המוכרים הקודמים שחתמו בזמן רכישת הדירה .
דירה לשיפוץ :
לקשוחים שביננו שמוכנים להיכנס לשיפוץ של הנכס על פי הצרכים והרצנות שלהם .
חשוב לוודא כי בזמן הפינוי המוסכם אנחנו לקוחים מספיק זמן לטובת השיפוץ .
כדאי להביא מס קבלנים למתן הצעות מחיר לשיפוץ הנכס ולשקלל את עלות השיפוץ במחיר הקניה .
במידה ומדובר גם בקירות להריסה כדאי להביא מהנדס שיאשר לנו שהקירות שאנו רוצים לשבור ניתנים לשבירה ולא מסכנים את הבניין או הדירה .
רק לאחר שברור לנו :
- מה אנחנו רוצים מהדירה החדשה ?
- באיזה אזור אנחנו רוצים לגור ?
- מה חשוב לנו בדירה ?
- מהי מטרת הקניה ?
- כמה כסף יש לנו לביצוע הרכישה ?
- איזה סוג דירה אנחנו מעוניינים לקנות וממי ?
ניתן להתקדם לשלב הבא .
סקר שוק :
כל דירה והמחיר שלה .
המחיר משתנה מדירה לדירה לפי פרמטרים שונים:
מיקום , גודל , נוף , קומה, שטחי חוץ , חניה ומחסן .
כמובן שככל הדירה משופצת יותר ומאובזרת יותר כך המחיר ישתנה בהתאם .
לאחר שהבנתם מה הדרישות הצרכים והתקציב שלכם עליכם להתאים את הצרכים והתקציב האישים לדירה שתוכלו לרכוש .
- אתר מדל"ן : לחצו כאן לכניסה לאתר מדלן
באתר מדלן ניתן להזין את השכונה ואפילו את הרחוב ולמצוא שם את העסקאות האחרונות שבוצעו .
במידה ויש דירה דומה לזו שאתם צריכים תוכלו להבין בממוצע מה המחיר של הנכס אותו אתם יכולים לרכוש .
בנוסף באתר מדל"ן ניתן למצוא מחיר למ"ר כך שגם אם לא מצאתם דירה דומה שנמכרה למה שאתם מחפשים תוכלו
להכפיל את המחיר למ"ר שמותאם לאזור בשטח הדירה הרלוונטית ותוכלו לקבל אומדן של מחיר הדירה אותו אתם יכולים לרכוש . - מידע נדל"ן – רשות המיסים .
החל משנת 2015 מדינת ישראל באמצעות רשות המיסים מפרסמות את הנכסים שנמכרו באתר מידע נדל"ן של רשות המיסים : https://www.gov.il/he/service/real_estate_information
המידע מתקבל בעקבות תשלום מס רכישה שמשולם על ידי קונים בשלב הראשוני של הקניה .
כך המדינה יכולה לעקוב אחרי עליה או ירידה של מחירים , ביקושים של אזורים נוספים וכמובן מחירי הדירות .
החל משנת 2015 היא גם מפרסמת את המידע לציבור ללא תשלום .
באתר של רשות המיסים ניתן להזין גוש וחלקה או כתובת ברמת רזולוציה של דירות בבניין ולראות את כל העסקאות שנעשו לאחרונה .
האתר של מידע נדל"ן יותר מעודכן מאתר מדלן אם כי אתר "מדלן" יותר נגיש ונעים לגולש הממוצע .
חשוב לשים לב :
גם אם מצאתם דירה דומה לדירה שאתם רוצים לקנות חשוב לשים לב לתאריך של ביצוע ההעסקה .
לעיתים עסקאות שנעשו בפרק זמן של שנה או יותר לעיתים גם פחות כבר לא משקפות את המחיר הנכון של הדירות באזור בעקבות עליות המחירים. - מתווכי נדל"ן .
תתקשרו למתווכי נדלן שעובדים באזור התמחות מוגדר .קבעו איתם פגישה . מתווכים שיש להם משרד פעיל באזור בו אתם מעוניינים לקנות
ובקשו מהם שיספרו לכם על מחירי הנדל"ן באזור, ביקושים ודברים חשובים על אזור הקניה המבוקש.
חשיפת התקציב ופרטים חשובים כגון הצורך והדרישות שלכם יוכלו לכוון אתכם איזו דירה ניתן לקנות במחיר הנדרש שמתאימה לדרישות ולצרכים שלכם.
מתווכי נדל"ן גם יוכלו לספר לכם על עסקות נדלן שהם ביצעו בעצמם עם הסברים מדוע דירה נמכרה במחיר גבוה יותר ( משופץ , פינוי מהיר ..)
ולמה דירות מסוימות נמכרו במחיר נמוך ( לשיפוץ . חשוכה ..) - לוחות נדל"ן :
כלי מצוין להבין לאן נושבת הרוח ומה המחירים באזור וכמות הדירות שעונות על הדרישות שלכם.
ניתן לחפש על פרמרטרים משתנים כגון אזור , תקציב ומס חדרים .
הזהרו ממגזימים שמתמחרים את הדירות שלהם רחוק מהמציאות ותנסו להבין לאן נושבת הרוח מבחינת המחירים .
לוחות הנדל"ן העיקריים היום בישראל הינם יד 2 ומדלן.
יציאה לשטח :
לאחר שהבנתם איזו סוג דירות אתם יכולים לקנות בתקציב שלכם ובאזור שאתם מעוניינים שלב היציאה לשטח ולראות את הדירות הוא החלק החשוב ביותר .
אל תפספסו שום דירה שעונה על הקריטריונים שלכם , גם אם מחיר דירה נראה גבוה .
שווה לראות את הדירה ולקיים משא ומתן קשוח יותר במידה והיא מתאימה לדרישות שלכם .
לעיתים בעלי נכס מפרסמים במחיר גבוה מהשוק אך שמקבלים הצעה ראויה הם שוקלים אותה לחיוב.
ההמלצה שלנו היא לעבוד יחד עם מתווך אחד שמכיר את כל הדירות בשוק כולל את אלו שנמצאות בשוק הפרטי , אצל מתווכים אחרים ודירות מתחת לרדאר .
רק ככה תוכלו לדעת שראיתם את כל הדירות הרלוונטיות ולבחור את הדירה המתאימה .
בעבודה מול מתווך הגדירו למתווך בדיוק את מה שאתם מחפשים , מה חשוב לכם ובמה תוכלו להתפשר , כך המתווך יוכל לבצע את עבודתו בחיפוש אחר הנכס המתאים והמדויק לדרישותיכם.
ביום בו אתם מתכננים לראות דירות באזור מסוים שימו דגש על מס הדירות שאתם רואים.
תשתדלו לא לראות יותר מ 3-4 דירות בסיור אחד ולאחר כל דירה רשמו לעצמכם מה אהבתם בדירה ומה לא.
יתרונות וחסרונות של הדירה .
את המחיר הנדרש ,
כתובת מלאה ומס' טלפון של בעל הנכס או של המתווך שהראה לכם את הדירה .
דאגו לצלם בעצמכם את הדירה גם בוודאו ושמרו את התמונות בקבוצה ייעודית תוך רשימת הנתונים של הדירה .
כך לא תתבלבלו בין הדירות ותוכלו לנהל מעקב אחרי הדירות שראיתם .
במידה אתם עובדים עם מתווך דרשו מממנו בסיום כל סיור שישלח לכם סיכום על כל הדירות שראיתם תוך ציון כתובת מדויקת של הדירה , מחיר וזמן הפינוי הנדרש .
אל תלחצו את עצמכם בזמן .
חיפוש דירה יכול לקחת מס ימים ספורים וגם מס שבועות רבים .
אך אם חיפוש הדירה מתעכב כנראה שבהגדרת הצורך שלהם מול התקציב אינו מדויק ותבדקו את עצמכם שוב על מה אתם מוכנים להתפשר ומה הצורך העיקרי שלכם .
יש , מצאנו דירה שמתאימה :
מעולה ,
חשוב מאוד לראות את הדירה מס פעמים בעיקר בשעות היום ,
כדאי שכמה אנשים שמכירים אתכם ולא דווקא את תחום הנדל"ן יתלוו אליכם שיוכלו לראות דברים שאתם לא ראיתם לחיוב או לשלילה .
שימו לב לסמנים מחשידים בנכס כגון רטיבות ונזילות ואל תחששו לשאול את בעלי הנכס אודות הסימנים החשודים.
תשאלו את בעלי הנכס מדוע הם מוכרים, וגם אם התשובה תהיה חלקית עדיין תוכלו לקבל תשובה להשלמת הפאזל הסופי .
שאלו על השכנים ואם יש בעיות מיוחדות ומה האופי הבניין – דתי חילוני זקן צעיר .
במידה והדירה שופצה בזמן האחרון תבדקו עם בעל הנכס מדוע הוא שיפץ לפני מכירה ומה בדיוק הוא שיפץ – כך תוכלו לעלות על בעיות שניסו להסתיר .
סה"כ רוב בעלי הנכס לא מנסים להסתיר או לרמות, אך במידה ואנו נגשים לראות נכס לבד ללא מתווך שבודק את השאלות הללו לפני אתם
חייבים להבין בדיוק ולמצוא סימנים מחשידים ולברר אותם.
שימו לב לבניין עצמו ,
האם מטופח או מוזנח .
האם יש מעלית גדולה או קטנה ,
בררו על תשלומי הוועד הבית והאם יש וועד בית פעיל או שמא חברת לאחזקת המבנה.
תבדקו את חדרי המדרגות – חדר מדרגות מלוכלך ומוזנח יכול להעיד על התנהלות לא תקינה של וועד הבית ,
חדר מדרגות עם סימני רטיבות וכו' יכול להעיד על איכות בנייה ירודה.
חניה – האם החניה נוחה לכניסה עם רכב גדול .
לדוגמא ? האם החניה קרובה לחדר המדרגות והמעלית ?
תשובות לשאלו הללו יחסכו לכם המון עוגמת נפש שתחזרו לבית עם קניות ותדרשו לטייל בחניון עם שקיות מלאות כל טוב או עם ילד שנרדם בחזרה מבילוי לילי משפחתי .
כיווני אויר בדירה .
דבר שמאוד יכול להשפיע על הנכס , על מחיר ועל ההנאה שלכם לאחר הרכישה .
ממליץ לכם לקרוא בהרחבה על כיווני אויר במאמר : כיווני אויר לדירה
חשוב לשים לב :
- כיוון דרום – דירה חמה , שטופת שמש . מלאת אור
- כיוון מערב – דירה מוארת בשעות אחה"צ לקראת השקיעה , סובלת מרוחות עזות וחשופה לבעיות רטיבות ( הרוח החזקה זורקת את הגשם על דפנות הבניין)
- כיוון מזרח – דירה מוארת בשעות הבוקר , כיוון מעולה וכמעט ללא חסרונות
- כיוון צפון – דירה חשוכה , קרה וללא כניסת שמש כלל בכל שעות היום .
ניהול משא ומתן:
בשעה טובה בחרתם את הדירה שאותה אתם מעוניינים לרכוש .
ונכנסתם לשלב המשא ומתן עם בעלי הנכס .
שימו לב כי כל מראה של התפעלות מהדירה , חשיפת פרטים למה הדירה מושלמת עבורכם עלולה לגרור משא ומתן קשוח מצד בעלי הנכס וסופו שתשתלמו יותר .
תציעו את ההצעה שנראה לכם שתוכלו לעמוד בה בהתחשב באזור ומצב השוק .
במידה והדירה זקוקה לשיפוץ תחשבו את עלות השיפוץ כחלק מההצעה ,
תשמרו לעצמכם רזרבות למחיר הסופי , כלומר במידה ואתם מעוניינים לקנות את הדירה ב 2.5 מש"ח תציעו טיפה פחות על מנת שתוכלו תמיד להרים את המחיר בלי לפגוע בכיס .
חשוב מאוד : במידה והדירה מושלמת לצורך ולדרישות שלכם והיא קרובה למחיר שאתם יכולים להרשות לעצמכם אל תתעקשו על סכום כסף שבמידה והעסקה לא תצא לפועל תתצערו שלא הסכמתם .
זכרו במחירי הנדל"ן של התקופה הנוכחית שכל הזמן רק עולים ועולים "המחיר של היום זה המציאה של מחר" .
תתעקשו על הסדרי תשלום שתוכלו לעמוד בהם , תתעקשו על זמן הפינוי שאתם חייבים להשלמת התהליך ובמידה והמחיר ושאר תנאי העסקה מסתדרים – תעבירו במהרה לעו"ד שיטפל בעניין המשפטי של הנכס.
עבודה מול עורכי דין וחתימת העסקה .
הצד המשפטי הוא החלק שבו אתם חייבים לקחת עו"ד שאתם סומכים עליו ב 100 אחוזים ,
אתם יודעים שהוא מומחה לעסקאות במקרקעין
(לא כל עו"ד ידע לייצג אתכם בעסקת מקרקעין ולדאוג לכם בענייני נדל"ן , אם יש לכם חבר עו"ד תותח אבל בתחום הפלילי הוא לא יוכל לעזור לכם בעסקת הנדלן שאתם מבצעים)
ויודע היכן להתעקש בחוזה ועל מה ניתן לוותר .
- העו"ד שלכם מצד הקונה יקבל טיוטה ראשונית מעו"ד המוכר ויעבור עליו ויוודא כי האינטרסים שלכם בקניית הדירה בטוחים ואתם יכולים להעביר את הכסף בבטחה .
- העו"ד יבדוק את נסח הטאבו לראות שאין עיקולים.
- העו"ד יבדוק שבעלי הנכס הם באמת בעלי הנכס .
- העו"ד יוודא כי כל ההצמדות כגון חניה מחסן וכו' באמת מופעים ברישום של הנכס .
- העו"ד יבחן את תקנון , צו ותשריט הבית המשותף .
- העו"ד יוודא כי הדירה שראיתם היא הדירה שאתם קונים .
- העו"ד ינהל את הסדרי התשלום
- העו"ד ייקח ערביות למקרה שאחד מהצדדים לא יעמוד בהתחייבות שניתנו בחוזה .
- העו"ד ידאג לרישום הערת אזהרה ,משכון והעברת הבעלות בטאבו בסיום העסקה.
- והעו"ד כמובן ידאג לביצוע וחתימת החוזה ומשא ומתן משפטי מול העו"ד של המוכרים.
לאחר מס טיוטות חוזה שיעברו בין עורכי הדין תפגשו בחדר ישיבות של העו"ד ושם לאחר כבוד תקבלו את החוזה הסופי לחתימה .
תוודאו שאתם מקבלים את החוזה בטרם החתימה על מנת לעבור על הסעיפים השונים.
במידה ומשהו לא ברור או לא מקובל תדרשו הסבר או תיקון של הסעיף מהעו"ד .
למפגש החתימה תצטרכו להגיע עם ת"ז כולל ספח וכן צ'ק בנקאי בגובה התשלום הראשוני כפי שנקבע בהסכם .
לידיעתכם , הציק הבנקאי יישאר בנאמנות אצל עורך הדין של המוכרים עד שירשם בטאבו הערת אזהרה לטובתכם .
הערת אזהרה בטאבו לטובתכם מבטחת אתכם שבעלי הנכס לא יוכלו למכור את הדירה לקונה אחר.
לאחר מס ימים שתרשם הערת אזהרה העו"ד המוכרים ימסור את ההמחאה לבעלי הנכס והעסקה תכנס לפועל וזמן הפינוי יתחיל להיספר .
מס רכישה :
לאחר חתימת ההסכם תאלצו לשלם לרשות המיסים מס רכישה .
תוכלו לשלם את מס הרכישה עד כ 40 יום מיום חתימת החזוה .
מס הרכישה הינו מס מדורג שהסכום נקבע על פרמטרים שונים כגון מס הדירות שבעולתך ושווי הדירה .
מוזמנים לצפות בסרטו שלנו על מס רכישה :מס רכישה לרוכשי דירה – סרטון
מברוק . רכשתם דירה !
אנו מאחלים לכם הצלחה בקניית הדירה במידה ואתם בתהליך של קניית דירה אנו בפאזל נכסים נשמח לעמוד לרשותכם ולחבר אתכם לבית .
לבצע עבורכם את כל הפעולות הנדרשות החל משלב איתור הצרכים דרך שלב חיפוש ומציאת הנכס ועד ההתנהלות נכונה מול עורכי הדין .
אנו עושים את זה ביום יום בהצלחה רבה ונשמח להעניק את השירות גם עבורכם .
רועי יהלום
פאזל נכסים – מחברים אותך לבית